Qu’est-ce que l’achat au sol ?

Un secret bien gardé du marché immobilier albanais

En Albanie, il existe une pratique immobilière qui passionne les locaux autant qu’elle intrigue les investisseurs étrangers : l’achat au sol. Véritable « sport national », cette méthode d’acquisition repose sur un principe simple : acheter un bien immobilier sur plan dès que le permis de construire est déposé, mais avant que le premier coup de pelle n’ait été donné.

Une opération qui, bien menée, peut s’avérer extrêmement rentable… à condition de savoir où mettre les pieds.

Pourquoi l’achat au sol séduit autant ?

Le premier atout, et non des moindres, c’est le prix. À ce stade précoce, le promoteur a un objectif clair : faire entrer de la trésorerie rapidement pour lancer le chantier. Résultat : il propose souvent un tarif au mètre carré 30 à 60 % inférieur à celui que vous paieriez une fois l’immeuble sorti de terre.

Mieux encore : cette différence ne tient même pas compte de la hausse naturelle des prix de l’immobilier sur un marché en pleine croissance comme l’Albanie. Pour un investisseur averti, cela représente une double plus-value potentielle : acheter moins cher et revendre dans un contexte de prix plus élevés.

Les contraintes à connaître

Investir « au sol » n’est pas sans conditions :

• La trésorerie immédiate : il faut généralement verser jusqu’à 90 % du prix total lors de la signature du contrat de réservation. Peu de place pour le financement classique, donc il faut avoir les fonds disponibles immédiatement.

• Une fenêtre de tir très courte : la période pendant laquelle un projet est proposé « au sol » ne dépasse rarement les deux mois. Cela implique de prendre une décision rapidement, souvent avant même d’avoir vu les premières fondations.

Qui investit de cette manière ?

En Albanie, les locaux se ruent sur cette opportunité. Les familles albanaises y voient le moyen de sécuriser les meilleurs emplacements au meilleur prix. Résultat : les plus beaux appartements avec vue mer ou en centre-ville sont souvent déjà réservés avant que les travaux ne commencent.

Les investisseurs étrangers expérimentés, qui connaissent ce type de montage dans d’autres pays, s’y intéressent aussi. Mais sans connaissance fine du marché local et sans réseau fiable, il est difficile d’en profiter pleinement.

Les stratégies de sortie

1. Attendre la livraison L’option la plus simple et souvent la plus rentable : patienter jusqu’à la remise des clés. À ce moment-là, le bien atteint généralement sa valeur maximale. Prévoir toutefois un budget pour la cuisine et le mobilier, afin de séduire immédiatement acheteurs ou locataires potentiels.

2. Revendre en cours de chantier Très répandue, cette pratique consiste à céder son contrat avant la livraison. En ayant choisi un bon emplacement dès le départ, il est possible de réaliser une plus-value intéressante sans attendre la fin du projet.

Et après les deux mois ?

Une fois la phase « au sol » terminée, le promoteur augmente ses prix. Les mêmes appartements sont alors proposés avec un échéancier de paiement classique : souvent trois tranches de 30 % et un solde de 10 à 5 % à la remise du titre de propriété.

Prenons un exemple concret :

• Au sol : 1 600 €/m²

• Après 2 mois : 2 000 €/m²

• En fin de chantier : environ 3 200 €/m²

Les risques à ne pas négliger

Si l’achat au sol peut faire rêver, il comporte aussi un risque majeur : en Albanie, les garanties financières d’achèvement ne sont pas systématiques. Investir avec un promoteur peu solide peut mener à la perte totale de votre investissement.

La clé ? Travailler uniquement avec des partenaires de confiance, capables de sécuriser juridiquement et financièrement votre opération.

Conclusion

L’achat au sol, c’est un peu comme attraper un train en marche : il faut être prêt, rapide et sûr de sa direction. En Albanie, cette pratique est un véritable accélérateur de rentabilité pour qui sait l’utiliser, mais elle exige rigueur, vigilance et accompagnement.

Chez Hofmann & Son, nous vous guidons pas à pas pour transformer ce qui pourrait être un pari risqué en une opération immobilière gagnante.